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广州发布的《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》明确指出,未来5年,广州计划供应住宅用地3200万平方米,从供地占比来看,租赁住房占据了25.8%。在增加供给的同时,“限价”也是重要的保障措施。7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地底价成交,楼面价格分别仅5569元/平方米和5950元/平方。对比周边地价,开发商去年7月拿地时,成交楼面价就达到了3.03万元/平方米,可以说是“白菜价”了。据知情人士透露,两块地拍卖前实际共有34家房企领取了申请书,但是终分别仅有一家竞买企业通过资格审查并提交了竞买保证金,“这是有意设置高门槛,因为报名需要有相关单位盖章的资格认定书,以防止竞买者过多,成交价过高”。过,从更宏观和长远的角度来看,这类政策的提出,还在于可能改变房地产企业的发展模式,促进租赁行业机构投资者的崛起。7月中下旬,住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称,这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业,改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度,挤压小业主的生存空间,保护租客权益”嗅觉更灵敏的或许还是企业投资者。在《租赁崛起》中,链家就称“未来的增长希望在租赁”。这不仅是中介公司的预感,也是各大开发商的行业共识。据内部人士透露,过去几个月以来,无论是国内知名的大地产公司,还是区域地产公司,都已经迅速开启争夺战。积极的估计要属万科了,据不完全统计,截至目前,其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标,万科凭自持比例中标,堪称该场竞标的“赢家”。万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”,并在今年年初以30亿元入股链家,足见其对租赁市场的看重。无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型,抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”郭毅说。当然,至于到底能不能如愿以偿,还有待市场的检验。但“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,不会变。多地推行环保措施,对供给端产生持续影响。海外新签合同额强劲增长的背后,正是“一带一路”倡议背景下,企业“走出去”,扩大发展规模所带来的红利。时隔五年,林刚依旧记得尼日利亚留给他的印象。电梯门口张贴着随时会停电的警示,“如果停电,不要慌,他们会再用发电机来启动电梯,这种现象,在当时的尼日尼亚首都阿布贾很普遍。”他告诉时代周报记者。2013年,作为电力企业的高级工程师,林刚先后去到许多非洲调研,停电给他留下深刻的印象。而这一年,中国提出“一带一路”倡议,林刚所在的中国能源建设集团广东电力设计研究院有限公司(以下简称“中国能建广东院”)乘风出海。2016年中国能建广东院新签合同额44亿元,实现营业收入20亿元,两项指标占比均超过公司总额的40%;2017年,中国能建广东院新签新签合同额62亿元,实现业务营收30.94亿元,同比分别增长41%和68%。
扩大发展规模所带来的红利。帮非洲建电站不少非洲,迫切需要发展工业,而电力设施是工业化的基础设施。“我们去的一些非洲,能源建设比较落后,无论是电力、还是电厂,有很明显的迫切感,需要外面引进来。”林刚介绍说,相对于欧洲而言,中国援建的条件、成本、银行等方面更有优势,甚至有很多援建的部分。“现在支持‘一带一路’建设,政策的扶持力度很大。中国帮助非洲建电站,受到了当地人民的欢迎。因为中国在当地开展电力工程项目,大部分的施工人员是当地人,带动了当地的就业,很多人因此有了林刚说:“我们帮工业园建设了变电站,为工业园的发展,在能源方面奠定了基础。”而埃塞俄比亚铁路上行驶的火车,电气化的升级改造正在逐步淘汰内燃机技术。中国的电力企业正在帮助越来越多的非洲建设电站、电网,以保证这些在工业化的进程中有稳定可靠的电力供应。电力先行”是经济社会发展中久经检验的基本规律。在经济转型升级、能源清洁转型的新形势下,电力在能源格局中的地位更加凸显,作用更加显著。站在新的历史起点,电网公司作为关系能源和国民经济命脉的国有重点骨干企业,具有卓越竞争力的能源互联网企业”新时代公司战略目标,无疑具有划时代的深远意义。3月4日,全国委员、电网公司董事长、党组舒印彪在接受记者采访时说:“能源互联网是未来能源发展的必然方向,我们身处新一轮能源变革之中,更应掌握主动权。”他认为,要充分认识电网在电力系统的枢纽地位,充分把握新时展机遇,迎接新时代电网发展的春天。再电气化是源革命根本路径电网连接能源生产和消费,是能源输送和转换利用的网络枢纽,处于能源革命的中心环节。当前,以新能源大规模开发利用为标志,以再电气化为根本路径的新一轮能源革命,正在全球范围深入发展。未来的电网,从技术特征上看,将向新一代电力系统演进;从功能形态上看,将向能源互联网演进。当谈到电网未来的战略方向为什么是“能源互联网企业”时,舒印彪说,能源互联网是未来能源发展的必然方向。建设以坚强智能电网为核心的新一代电力系统,进而构建融合多能转换技术、智能控制技术和现代信息技术,广域泛在、开发共享的能源互联网,是电网发展的必然趋势。他表示,确立这一战略目标,是贯彻党的精神和能源战略思想的必然要求,是积极适应蓬勃推进的能源生产和消费革命新形势的必然要求,是把握能源革命和数字革命深度融合趋势、争取战略主动的必然要求。舒印彪说:电气化已有100多年的发展历程,从照明、电炊等生活用电,到工业系统的生产用电,再到现代用能方式和技术的革新,几乎都以电为基础。我国电气化步伐始终较快,目前电力消费在终端能源消费的比重已达到21%,我国是电力大国,也是当之无愧的电力强国。在此基础上,我们提出再电气化,这是一个质的飞跃。谈及再电气化的具体路径,舒印彪表示,供给侧与用电侧是再电气化的一体两面,而这两面,需要坚强智能电网来连接,以此为核心构建新一代电力系统。在供给侧方面,要坚持用可再生能源替代化石能源,逐渐使人类摆脱对化石能源的依赖,构建清洁供应系统。在用电侧方面,适应再电气化进程,深入实施电能替代战略,在交通、工业、商业、居民生活等领域广泛推进电能替代,推动基于大数据和互联网技术的智能电气设备开发和应用,大幅提高电能占终端能源消舒印彪说,电网事业是党和人民的事业,我们的一切工作都是为党和人民服务。
金九银十过去后,黑色系产品需求存在较多的不确定性。除此之外,前期机构短线投资的行为较多,黑色系等板块产品涨幅过大,有技术回调的需求。综上所述,华泰(广州营业部)的张晟认为:主流大宗商品未来几个月保持高位振荡应是大概率的走势。其中,有色金属前景,甚至有向上的空间。焦炭、钢铁等产品或会冲高回落。农产品品种彼此差异较大,多数产品可能维持现价波动格在近一波牛市中,胆大心细的机构投资者显然是获利主力。鉴于此,民生银行广州分行的何威、七分钟理财的罗元裳等专业人士认为:后市确定性因素较多,散户操作大宗商品应该更加谨慎。市场走势或将大概率高位振荡,因此不能一味做多,建议区间操作,注意控制仓位。利好因素从“经济适用房”、“租售同权”、“共有产权房”,再到这次的“集体建设用地建设租赁房”,业内人士认为,历经一系列政策暖风之后,这一次的住房政策算是有了较为明显的利好。那么,跟之前的政策相比,这次的政策有哪些亮点?意,原来那些处于灰色地带的“城中村”和城郊结合部的村集体都可以名正言顺地做起房屋出租生意了。这实际上打破了1998年以来,城市住房由政府征地、垄断国有土地建设的套路。意义还不仅于此。其实早在2014年,北京就已经进行过集体土地建租赁住房试点,并且取得了较好的成果。但之前只提到集由农村集体经济组织自主进行开发建设,并未提到联营、入股等方式。而这一次的政策,很明显指明了,此类用地不是征地或简单地流入市场,村镇集体经济组织有极大的主导权,无形中也就增加了村镇集体经济组织在盘活相关土地方面的积极性。当然,整个文件重大的亮点,还在于创新性地从土地供应端出发,加强租赁房源的建设和供给。文件中明确提出了,“村镇集体自行开发”,这实质上意味着他们可以绕过传统的开发商土地竞拍等手段,在很大程度上制约了土地价格。个逻辑是否符合当下的现状呢?说回目前中国的住房市场,长期有着“重购轻租”的特点,这其实是“发育不良”集体建设用地建租赁住房政策:增加供地 优化结构在中国租房率不足10%,欧洲租房率近50%;中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%,同一数据美国占比是50%;2012年。全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%。社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求,特别是一线城市以外的地区,租房比例小之又小。同样地,还有机构投资者的严重缺位。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍,我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,而在一些市场,专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据:一比重在日本租赁市场中达到87%,美国则为60%。按理来说,市场经济条件下,凡有需求就会供给配套。链家研究院的一份报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。但是在中国,这么大的市场,为什么发展不起来?直接的原因,无非是赚不到钱。中原地产首席分析师张大伟算了一笔账,以目前市场的行情来算,像广州这样的城市,住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右,即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点,但是国内资金成本的年化利率是5-8个点。开发商正常运作的话,是不可能盈利的。集体建设用地建租赁住房政策:增加供地 优化结构于是新的问题就来了,为什么国内租金回报率这么低呢?按照简单的算式,租金回报率=(1年租金-房屋保养费)/房屋价格。租金回报率低,说明要么租金太低,要么房价太高。国内租金低吗?上海易居研究院不久前发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,全国50个城市超七成房租相对收入较高,其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。也就是说,这四个城市,租房者要拿出将近一半的收入支付房租。
2018年,以防控金融风险为重心,防范化解重大风险的攻坚战已经打响,新一轮严监管政策大潮将至。传统分析框架通常根据投资者的差异,对基建资金来源进行划分,因此难以理清各项资金来源与系统性风险的内在联系。针对这一问题,本文的新框架以风险属性为依据,将基建投资资金来源划分为以下的三大项、六小类,使之与防风险攻坚战的宏观部署和细分领域准确匹配(详见附图)。以此为基础,可以根据防范化解重大风险的发力方向和推进程度,逐一解析各项基建资金的变动情况,后加总推导出基建投资的整体演变趋势。 从这一视角出发,我们认为,为支持新时代的防风险攻坚战,中国基建投资的资金结构和增长中枢将渐次迎来重大变革。作为弱风险资金来源,预算内财政资金和PPP项目资金将稳健发力,尤其是规范后的PPP模式将迎来广阔的长期发展空间。作为长期风险资金来源,全国政府性收入的增长将有序放缓,以戒断经济高速增长的“土地依赖症”、推动向高质量发展的转型升级。作为短期风险资金来源,债券类、非标类和类资金与金融风险密切相关,料将持续承受监管高压,增速亦有望陷入长期低迷。综合来看,在中国经济新时代,基建投资的资金来源结构将稳步优化,弱风险资金占比上升,长、短期风险资金占比下降,引致基建投资增长中枢缓慢下移。我们判断,2018年基建投资增速将小幅下降,步入13%-14%区间内。,预算内财政资金。长期以来,公共财政预算为中国基础设施建设提供了稳定的资金来源。由于其受到财政风险的硬性约束,财政收入规模、财政支出意愿和预算赤字水平共同决定了这一来源的资金多寡。着眼于这三个因子,2018年预算内财政资金对基建投资的支持作用有望保持稳定。其一,利润改善巩固财政收入。以企业利润为源泉,企业纳税贡献(增值税、营业税、所得税)是公共财政收入增长的主引擎。受此影响,2011-2017年,中国工业企业利润、企业纳税贡献和公共财政收入的同比增速呈现高度正相关性(详见附图)。得益于供给侧改革红利的释放,2017年1-11月工业企业总利润同比上升21.9%。我们预计,这一势头有望在2018年延续,使公共财政收入稳定于高位,为当期基建投资提供充裕空间。其二,当期收入夯实政策预期。除了影响当期财政支出外,财政收入的增长亦会舒缓财政风险、改善政策预期,从而提振未来财政支出意愿。历史数据显示,2008-2017年,在剔除“春节效应”的扰动后,财政收入与下一年财政支出的同比增速保持正向联动(详见附图)。基于此,由于2017年1-11月公共财政收入累计同比增速较上年大幅攀升2.7个百分点,2018年的财政支出意愿有望明显增强。其三,积极政策维持合理赤字。得益于2017年中国经济超预期反,当前财政风险压力减弱,经济工作会议亦指出,积极的财政政策取向不会改变。因此,我们预计,2018年预算内财政赤字将维持于3%左右,对基建投资形成有力支撑。
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